+380 (44) 597-1-597

Брать нельзя погодить

Cтоимость квартир в новостройках за 2017 год практически не изменилась. Но застройщики предупреждают, что в течение 2018 года все-таки будут повышать цену квадратного метра. Хотя и постепенно. Эту историю мы слышим уже третий февраль подряд. «Деньги» выясняют, есть ли отличия. Причина ценовой стабильности? Низкая платежеспособность потенциальных покупателей и вялое кредитование . Девелоперы говорят, что учитывая низкий платежеспособный спрос на жилье, они не могут адекватно отре агировать на ослабление гривны и резко увеличить цены. Так что стоимость жилья будет скорректирована приблизительно на индекс инфляции. Ожидается, что до лета цены на первичку вырастут в среднем на 5-6%, а за весь год – на 10%, максимум 12%. И это в гривне. В иностранной валюте стоимость квартир в новых домах практически не изменится. Колебания если и будут, то незначительными, в пределах 5%. И не повсеместно, а в отдельных проектах.

Борьба за метры

А вот объемы строительства постепенно пойдут на спад. Первой это ощутит столица. «За три квартала 2017 года в Киево было выдано 71 разрешение  на строительство, в то время как в 2016 году – 114. Общее количество разрешений падает, потому что существует дефицит земельных участков. Поэтому есть основания ожидать, что в 2018 темпы строительства стабилизируются и рост прекратится»,– считает Ростислав Симонов, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Откроем секрет: дело не только в дефиците мест под застройку. А еще и в том, что есть дефицит платежеспособных покупателей. До остальных крупных городов (Львова, Одессы, Днепра, Харькова) и тем более до областных центров с населением в 300-400 тысяч человек эта тенденция докатится позже. Во-первых, там ещенет такого изобилия новых жилых комплексов, как в Киеве. Во-вторых, и масштабы застройки на периферии далеки от столичных. В Ровно по данным lun.ua строится в общей сложности два десятка объектов, в Чернигове – 17, а в Сумах и вовсе 13. Но сокращение количества новостроек отнюдь не означает, что у покупателей не будет из чего выбирать. Девелоперы постепенно переходят от строительства единичных объектов к масштабным проектам, разом «выбрасывая» на рынок сотни тысяч квадратных метров. ЖК Svitlo Park в Голосеевском районе Киева, например, будет насчитывать 23 дома, а ЖК «Файна Таун» в Шевченковском районе – 69 домов. К тому же, учитывая ощутимое преобладание предложения недвижимости над объемом сделок (по данным ARPA Real Estate, на одного реального покупателя приходится в среднем 4-5 квартир), строящегося жилого фонда хватит с избытком на долгие годы. Да и о серьезном проседании темпов застройки говорить пока что явно рано. Это перспектива, скорее всего, 2021- 2023 годов. «Более того, можно ожидать увеличения объемов строительства в некоторых городах, «где есть деньги». Это Винница, Житомир, Запорожье. Как ни удивительно, Мариуполь и Краматорск», – прогнозирует Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone.

Идем на сближение

Еще один тренд – сближение цен на новое жилье между городами. Сильнее всего к Киеву уже приблизились Львов, Одесса и Днепр. В столице эконом-класс стартует самое меньшее с 12-13 тыс. грн./кв. м. В упомянутых мегаполисах нижняя планка – 10-11 тыс. грн./кв. м. То есть разница в большинстве случаев не превышает 20-25%. А за год она и вовсе сократится до символических 5-10%. С городами поменьше ценовой разрыв пока что более ощутим: там с легкостью можно найти объекты, где стоимость квадратного метра составляет 7-8 тыс. грн. Но периферия тоже подтянется к Киеву, и к концу 2018 года средняя цена «квадрата» возрастет до 9-10 тыс. грн. Разумеется, речь идет о нормальных проектах, а не тех, где застройщики пытаются запустить продажи квартир за бесценок, не построив даже двух этажей. Причем, если в Киеве и миллионниках откровенного демпинга практически не осталось, то в областных центрах подобных случаев как раз немало.

«В регионах рынок в принципе менее развит. Даже там, где есть довольно приличные объемы строительства, проекты весьма примитивные. Никто особо не думает об инфраструктуре проектов, озеленении. Основной критерий выбора застройщика –
достроит/не достроит. И девелопер должен построить хотя бы один дом, после чего он может рассчитывать на интерес местных», – рассказывает Ангелина Деревлева. Конечно, такие проекты, где стоимость квадратного метра на 20-30% ниже средней по рынку, все равно останутся. Но на фоне ползущего роста цен они будут очень сильно выбиваться из общей массы и вызывать у потенциальных покупателей настороженность. 

Тесновато и дороговато

Основу жилых комплексов эконом- и комфорт-класса традиционно составляют малогабаритные однокомнатные квартиры. Их доля в общей квадратуре бюджетных новостроек порядка 50-60%. При этом площадь квартир постепенно сокращается. По словам Ростислава Симонова из UTG, однокомнатные квартиры за 2017 год в среднем «ужались» с 45,7 до 42,5 кв. м, а двухкомнатные – с 72 до 69,6 кв. м. Это вполне ожидаемый шаг со стороны застройщиков. Сокращая метраж можно создать видимость стабильности цен на жилье. Кроме того, покупатели бюджетных квартир особенно чувствительны к повышению коммунальных тарифов. Поэтому они готовы слегка потерять в площади и приобрести квартиру поменьше, но при этом в перспективе сэкономить на оплате ЖКХ. Кстати, именно по этой причине еще пару лет назад начали набирать популярность смарт-квартиры, которые отличались от стандартных «единичек» тем, что в 20-25 кв. м застройщики упаковывали тот минимум, который необходим для более-менее комфортной жизни одного-двух человек. Впрочем, такой формат жилья не «взлетел», и экспериментировали с ним в основном столичные застройщики. Да, продажи идут, но очередей из покупателей не видно. Это «не взлетел» связано в первую очередь с тем, что разница в цене между квартирами площадью 25 кв. м и 33-35 кв. м не такая уж и огромная. 

Зато пространства несравнимо больше. И для молодой семьи, да еще с ребенком, выбор, какую жилплощадь покупать, будет очевиден. Вдобавок многие строительные компании откровенно хитрят и на смарт-квартиры выставляют стоимость  сравнимую с квартирами стандарного метража. В итоге, в пересчете на квадратный метр получается, что цена малогабаритного жилья оказывается на 30-50% выше. По этой же причине покупатели без энтузиазма встречают квартиры сремонтом от застройщиков. «На сегодняшний день объектами «под ключ» интересуется лишь около 10% покупателей. Это в любом случае немассовый продукт, и он нацелен в первую очередь на тех, кто хочет въехать в квартиру в кратчайшие сроки, избавив себя от забот, связанных с ремонтом», – говорит Максим Барбаш, глава совета директоров строительной компании Geos. Цена готовой квартиры площадью около 30 кв. м – порядка 930-950 тыс. грн., что эквивалентно стоимости квадратного метра на уровне 30-32 тыс. грн. 

Так что в любом случае получается дороже, чем заниматься ремонтом самому. Оформление полностью готовой для жизни квартиры – это, скорее, для бизнес- или премиум-класса. Покупатели «эконома» и «комфорта» все еще не готовы вкладывать в такие опции. Исключение составляют разве что инвесторы, которые приобретают жилье с прицелом для последующейсдачи в аренду. Как раз им и могут быть интересны квартиры, в которые можно сразу же заезжать и жить.

Рассрочки – длиннее
Поскольку расцвета ипотечного кредитования в 2018 году с большой вероятностью не будет, главным финансовым оружием застройщиков останутся рассрочки . Причем их условия кардинально не изменятся. Львиная доля таких программ будет исключительно до конца строительства объекта. «Тем не менее, отдельные компании все-таки предложат рассрочки на более длительный срок. То есть с возможностью погашения уже после того, как покупатель получил право собственности на квартиру», – прогнозирует Максим Барбаш. Размер первоначального взноса остается в пределах 30-50%. Но в рамках акций можно рассчитывать на более щадящий аванс, на уровне 20-25%. Из-за нестабильности гривны не откажутся застройщики и от привязки платежей по рассрочкам к валютному курсу. В то же время, у потенциальных покупателей останется возможность получить скидку. Иногда – довольно внушительную. «При 100% оплате обычно предоставляется скидка на уровне 5-10%. В отдельных случаях скидки за 100% оплату достигают 15-25%. Или скидка до 12,5% даже за оплату 50%», – рассказали «Деньгам» в строительной компании City One Development. Также застройщики будут предлагать скрытые дисконты, заворачивая их в обертку подарков и спецпредложений. Например, это может быть фиксация курса, по которому конвертируется цена квадратного метра, либо «бесплатные» квадратные метры в виде кладовых, балконов и паркингов. При этом покупатель все равно получит свою скидку в размере 5-15% цены квартиры. 

Иточник: www.dengi.ua


Версия для печати

Медиа-контакт

Оксана Ракова

oks.rakova@gmail.com

+380 50 517-00-77

Архив публикаций

вниз наверх