+380 (44) 597-1-597

Все построились! Что ждет рынок жилья

Объемы строительства в Украине уверенно растут. Согласно данным Госстата, в 2017 году количество введенного в эксплуатацию жилья в стране составило 10,206 млн кв. м – на 9% больше, чем в 2016-м. В пятерке лидеров – Киев и четыре области: Киевская, Львовская, Одесская и Ивано-Франковская. Столица и пригород – самые активно развивающиеся регионы.

Экономсегмент впереди

По данным консалтинговой компании City Development Solutions, предложение на столичном рынке первичной недвижимости выросло на 10% – до 57 тыс. квартир.

В 2017 году продажи открылись в 59 новых жилых комплексах, еще в 45 комплексах стартовали продажи новых очередей. На протяжении 2017 года стоимость квартир в бюджетных новостройках Киева выросла на 11,3%, а наибольший скачок показало жилье бизнес-класса – 36,4%.

По утверждению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, основной спрос в столице и пригороде сконцентрирован в экономсегменте и такая тенденция сохранится. На первичном рынке жилья наиболее востребованы однокомнатные квартиры (до 25 кв. м) в ценовом диапазоне от 250 тыс. до 500 тыс. грн и двухкомнатные (до 40 кв. м) от 650 тыс. до 800 тыс. грн. Вторичное жилье не настолько популярно, как первичка.

Александр Павлов, коммерческий директор компании «Атлант», рассказал, что средняя стоимость новостроек в пригороде Киева – 12 200-12 500 грн/кв. м. Покупают преимущественно квартиры небольшой площади, основной сегмент – однокомнатные (до 40 кв. м) и двухкомнатные (до 50 кв. м).

Если делить в процентном соотношении, то в области приобретают однокомнатные – 65%, двухкомнатные – 25-30%, а трехкомнатные и более – всего 5-10%.

Причины: ограниченное количество денег у покупателей и высокие коммунальные платежи за квартиры с большой площадью.

Удерживают лидерство такие направления, как Софиевская и Петропавловская Борщаговка, Ирпень, Буча. Наблюдается и увеличение активности в Борисполе и Броварах.

На рынке значительно увеличилось количество экономпредложений. В частности, застройщики уже активно предлагают смарт-квартиры (в 19-25 кв. м). Это эргономичные пространства, построенные по европейским стандартам (популярное малометражное жилье в европейских столицах, где стоимость квадрата и коммунальные услуги высокие).

Именно низкая покупательная способность украинцев вынудила застройщиков сокращать размеры жилья: с 2014 года средняя площадь квартиры уменьшилась с 89,2 кв. м до 78,6 кв. м в 2017-м.

Вместе с тем в компании City Development Solutions считают, что основным трендом спроса в 2017 году на первичную жилую недвижимость стало увеличение интереса инвесторов к престижному жилью в столице – новые комплексы бизнес- и премиум-класса благодаря продуманным концепциям пользовались высокой популярностью у покупателей. Поэтому спрос на жилье бизнес-класса уже к I полугодию 2017 года достиг 15%, а к концу года занял 21% в структуре спроса на квартиры в новостройках. Спрос на жилье премиум-класса также увеличился – до 2%.

Лучшие коммерческие строительные компании столицы

Курс на энергоэффективность

Снижение цен на жилье в долларах сделало его доступным для тех, кто имеет сбережения в иностранной валюте или получает в ней доходы. Самая многочисленная группа покупателей – люди 25-35 лет.

Иван Кудояр, председатель правления Союза консультантов по недвижимости, отмечает, что сегодня три четверти сделок заключается на первичном рынке. Причем в пяти-шести сделках из десяти покупателями выступают молодые люди, связанные с IT-индустрией, которые работают на международные компании и их доход не связан с колебаниями гривни.

Также спрос на жилье пока держится благодаря переселенцам из Донбасса и Крыма и снятым депозитам.
Чаще всего сегодня инвестируют в квартиры еще на начальных этапах строительства, поскольку цена квадратного метра вместе с готовностью дома постоянно растет. Это позволяет существенно сэкономить, но влечет за собой определенные риски: объект может перейти в категорию долгостроев.

Эксперты отмечают, что при покупке клиенты акцентируют внимание на надежности застройщика, хорошей транспортной развязке и развитой инфраструктуре. А в последнее время появился новый интересный тренд: с учетом постоянно растущих коммунальных тарифов украинцев интересует и энергоэффективность дома, где будет их квартира.

Игорь Кушнир, председатель правления компании «Киевгорстрой», рассказал, что уже сейчас на некоторых их домах установлены солнечные батареи, зарядные устройства для электромобилей и прочие нововведения.
Учитывая популярность небольших квартир, застройщики также особое внимание уделяют планировке: стараются сделать ее максимально продуманной и полезной.

Маркетинговые войны

В погоне за покупателями застройщики ведут настоящие маркетинговые войны: предлагают существенные скидки при стопроцентной оплате – в отдельных случаях даже до 25%.

Есть скидки в 10-12,5% даже при разовой оплате половины стоимости квартиры и так называемая беспроцентная рассрочка. Проценты не начисляются, но стоимость квадратного метра изначально вырастает на те же 10-20%.
По данным застройщиков, как правило, покупателям предлагают от 20-50% первого взноса и уплату оставшейся суммы равными частями. Рассрочку дают или до планового окончания строительства, или на два-три года, в единичных случаях – до семи лет. Около половины покупателей предпочитают приобретать квартиру именно по такой схеме.

Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Буд», отметила, что наряду с программами ипотечного кредитования от банков-партнеров со льготными ставками «Интергал-Буд» предлагает собственные программы рассрочки на период от трех месяцев до десяти лет. «Первый минимальный взнос стартует от 5% стоимости квартиры, – рассказывает Лаевская. – Небольшой процент удорожания при пользовании такой программой все же предусмотрен, но он значительно ниже процентной ставки банка за ипотеку. Сегодня более 30% покупателей квартир компании пользуются рассрочкой и их число растет».

Также к услугам клиентов застройщики предлагают различные партнерские программы с банками, кредитование под льготные ставки, скидки на парко-место, подарочные сертификаты и пр.

«Сегодня рынок переживает интересное время. Конкуренция растет, цены на материалы постоянно повышаются, – отмечает Александр Павлов. – Вместе с тем в Киевской области цены уже подошли к нижней ступеньке рентабельности, а многие люди ждут повышения курса доллара (которого, возможно, и не будет в ближайшее время). Соответственно, хорошие застройщики потихоньку начинают повышать цену метра (только очень аккуратно, чтобы не навредить продажам). А недобросовестные или же просто неопытные начинают бороться за клиента путем уменьшения цены, иногда снижая рентабельность проектов к нулю».

Лучшие государственные и коммунальные строительные компании столицы

Будет ли кризис?

Иван Кудояр обратил внимание, что в 2016 году в Киеве и области увеличился процент непроданных квартир во время строительства – около 5% и 12% соответственно. В 2017-м показатели выросли до 12% и 25%.

«При этом я не прогнозирую в 2018 году коллапса на строительном рынке Украины, – говорит Кудояр. – Сегодня он стабильно вялотекущий. Люди уже привыкли к политической обстановке, успокоились. Кризис могут вызвать серьезные факторы: война, резкие колебания гривни и пр. В этом году рынок может немного просесть из-за приближающихся выборов. Подобные события всегда влияют на психологическое состояние покупателей, которые могут откладывать покупку недвижимости».

Игорь Кушнир также не видит причин для кризиса: «У нас с начала года заключено чуть ли не рекордное для этих месяцев количество сделок по продажам. Так что купить могут и покупают. Если бы в государстве создать механизм обнуления деклараций, чтобы люди могли показать накопленное, покупали бы еще активнее. Сейчас в расчете на одного зарегистрированного жителя столицы приходится всего лишь 22 кв. м жилья, тогда как в развитых городах Европы и США – 40-80 кв. м. При нынешних темпах строительства для достижения показателя в 40 кв. м на человека нужно 10-15 лет. В этом году у надежных застройщиков не будет проблем со спросом и, соответственно, с реализацией нед­вижимости».

В свою очередь, Михаил Артюхов считает, что будущее – за пригородами: «Строительство и дальше продолжит развиваться. Перечислю несколько факторов, которые делают привлекательным пригород для застройщиков:

  1. легче и быстрее получить разрешительные документы;
  2. дешевле, чем в столице стоимость земли (в два-три раза, а в некоторых районах и в целых пять раз);
  3. быстрее оборачиваемость денег, так как строится преимущественно малоэтажное жилье.


Из-за этих факторов интерес к девелоперским проектам в пригороде достаточно высокий и стабильный в последние годы. А людей уже не нужно убеждать, что за городом жить лучше».

Обострение конкуренции

По мнению экспертов, в 2018 году цены на жилую недвижимость на некоторых объектах могут опуститься на 10%, но там, где присутствует локальный спрос (например, центр города), вырасти на 5-10%.

Застройщики будут продолжать наиболее динамично развивать бюджетный сегмент, особенно смарт-квартиры площадью в 20 кв. м. Также увеличится количество объектов бизнес- и премиум-класса.

Вместе с тем в 2018 году серьезным ограничивающим фактором для роста спроса (и реальных сделок) будет отсутствие ипотеки. Она слабо работает из-за высоких процентных ставок и необходимости подтверждения высокой платежеспособности покупателя. В январе- сентябре 2017 года объем новых ипотечных кредитов физлицам составил 963 млн грн. Хотя это на 54% больше, чем за аналогичный период прошлого года, такие объемы не могут существенно повлиять на спрос.

При отсутствии значительных валютных колебаний спрос на новостройки останется на уровне 2017 года, хотя есть высокая вероятность переориентации части покупателей на вторичный рынок, где предлагаются инвестиционные квартиры в новых домах, введенных в эксплуатацию.

В целом в этом году строительные компании ждет дальнейшее обострение конкуренции. При этом можно ожидать постепенного ухода с рынка мелких компаний, которые не смогут работать в существующих условиях. Такое развитие ситуации спровоцирует усиление и без того крупных застройщиков. Учитывая перенасыщение рынка новостроек, усилятся маркетинговые активности. Застройщики будут вынуждены предлагать еще больше всевозможных программ лояльности, рассрочек, кредитов банков и пр.

Источник: www.lcmedia.com.ua


Версия для печати

Медиа-контакт

Оксана Ракова

oks.rakova@gmail.com

+380 50 517-00-77

Архив публикаций

вниз наверх