+380 (44) 597-1-597

Вторичное жилье за 2017 год подешевело в валюте почти на 10%

Рынок вторичной недвижимости продолжает радовать покупателей и расстраивать продавцов. Падение стоимости квадратного метра на вторичке за 2017 год составило 7-10% в валюте. При чем снижение цен было относительно равномерным по всей Украине. Как в Киеве, так и в других крупных городах. Впрочем, эксперты считают, что «дно» пока не пробито и квартирам еще есть куда дешеветь. На вторичный рынок сильно давит первичка, где средняя стоимость квадратного метра уже около двух лет остается практически неизменной (стр. 26). Между новыми квартирами и жильем в сданных домах сохраняется внушительный разрыв, вплоть до 40-50%. И для многих это безальтернативный аргумент в пользу покупки квартиры в новом доме. Кроме того, вторичное жилье до сих пор переоценено – если рассматривать его как инвестицию, приносящую текущий доход. Вложения в него возвращаются где-то спустя 11 лет сдачи в аренду (см. график), хотя в украинских условиях оптимальным считается временной горизонт 8-9 лет, а в идеале – до 7 лет. Все это приводит к тому, что продавцы испытывают острую нехватку покупа-телей, которые по-прежнему диктуют свои условия. И у хозяев квартир, увы, нет других вариантов кроме как соглашаться на торг. В противном случае жилье зависнет на несколько месяцев, и в итоге на него все равно придется сбросить цену. «Мы уже наблюдаем увеличение экспозиции (времени продажи – прим.ред.) объектов. Ранее, в среднем, экспозиция квартиры составляла 50-120 дней, сегодня это уже 100 дней и выше», –рассказывает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Назад в прошлое

Если проанализировать динамику цен на вторичном рынке, то к началу 2018 года стоимость квадратного метра откатилась где-то к середине 2004 года. Тогда за «квадрат» в столице, например, тоже просили около 1000-1100 долл. в валютном эквиваленте. Что еще интересно, слегка сократилась разница в стоимости между жильем в центре городов и на периферии. Скажем, квартиры на Печерске в Киеве в 2004 году стоили почти вдвое дороже, чем на Троещине. Сейчас разница в цене составляет 20-30%. Во Львове стоимость квартир в Сыховском районе была в 1,6 раза ниже, чем в Галицком. Теперь же квадратные метры в центре дороже всего лишь на 25-30%, чем на периферии. В Одессе самым дорогим районом был и остается Приморский. Но если в 2004 году квартиры там были на 40-50% дороже по сравнению с окраиной, то к началу 2018 года разница составляла 30-35%. В принципе, такие тенденции объяснить довольно просто. За 14 лет по всей Украине построено несколько десятков миллионов квадратных метров нового жилья. Часть из этих квартир мигрировала на вторичный рынок. Соответственно, это и привело к сближению средней стоимости «квадрата» между престижными и не очень районами.Это подтверждают и данные исследования Domik.ua, согласно которым в 2017 году в Киеве цены на квартиры в домах дореволюционной постройки, «сталинки», «хрущевки», «чешки» и малосемейки действительно падали. При этом метры в домах начала 2000-х годов постройки и моложе, наоборот, росли в цене. 

Пора на пенсию

В течение первого полугодия 2018 года сохранится разнонаправленное движение цен на вторичное жилье в зависимости от его класса и состояния. Логично, что дома 1960-70- 80-х годов постройки будут падать в цене в первую очередь. Компанию
им также составят и самые дешевые панельные новостройки, среди преимуществ которых разве что сравнительно «юный» возраст. Практически все перечисленные типы многоквартирных домов гарантированно имеют проблемы с энергоэффективностью и энергосбережением, у них изношены коммуникации, отсутствует прилегающая инфраструктура. «Такие объекты обладают очень старыми коммуникациями и нормально не обслуживаются, не проводятся капремонты,
зачастую невозможно установить индивидуальные счетчики, что выливается в высокие платежки за тепло и коммунальные услуги в целом», – объясняет Андрей Романов, директор агентства недвижимости «КиевДом-Сервис».Даже низкая цена не соблазняет покупателей. Хотя уже сейчас в Киеве можно найти однокомнатные квартиры за 27-30 тыс. долл., а в областных центрах и того меньше –за 20-25 тыс. долл. Но такое жилье не имеет ни достойных потребительских качеств, ни инвестиционной ценности. В итоге, оно надолго зависает в ожидании покупателей.

В то же время, стоимость квадратных метров в кирпичных новостройках возрастом 10-15-18 лет продолжит расти. Да, этот рост не будет значи тельным, скорее всего в рамках 3-5%. Но он будет. Причина в том, что «свежие» многоэтажки находятся в микрорайонах, которые продолжают активно застраиваться. Параллельно там развивается инфраструктура и транспортное сообщение. Это, в свою очередь, дает продавцам повод держать цены на квартиры на более высоком по сравнению со «сталинками» и «хрущевками» уровне. Следовательно, именно жилье в домах 7-10-летнего возраста можно считать самым привлекательным с точки зрения инвестирования на вторичном рынке. «Как инвестинструмент такие квартиры могут приносить до 6-8% годовых. Правда, это все равно хуже первичного рынка, который обеспечивает доходность на уровне 13-18% годовых», – подсчитывает Андрей Романов. 

Давят до конца

Поскольку рынок остается в руках покупателей, у них пока что есть возможность дожимать продавцов по цене. Выбирая квартиру в старом жилом фонде это сделать проще всего. Очень редко реальное состояние жилья соответствует заявленному.
Поэтому, увидев обшарпанные стены и ветхую мебель, можно смело сбивать 5-10% начальной цены. Еще один повод для торга – так называемая «быстрая продажа», без аванса, с полной оплатой всей суммы в момент достижения договоренно-
сти о сделке. «В виду того, что многие украинцы выезжают из Украины на ПМЖ, они стараются избавиться от жилья в кратчайшие сроки. И настойчивый покупатель может без проблем сторговать 10-15% цены, а иногда и больше», – приводит пример столичный риэлтор Галина Остренко. При покупке квартиры, история которой была связана с проблемной
ипотекой, судами и арестами, дележкой жилплощади между владельцами, тоже нужно требовать скидку. Потому что мало ли, какие «сюрпризы» могут вылезти в будущем. Так что дисконт в размере 10-15% будет вполне справедливой платой за тот риск, который берет на себя новый хозяин. Ну и, разумеется, можно смело торговаться в том случае, если квартира требует больших вложений в энергомодернизацию, имеет проблемы со снабжением энергоресурсами. В «хрущевках», например, очень частые перебои с водоснабжением, а в домах «чешской» серии квартиры на верхних этажах нередко остаются без отопления. Теплоноситель просто не поступает в стояки из-за дефицита давления. Разумеется, что покупатель будет вынужден инвестировать немалые деньги в решение этих проблем. А значит, его право скостить с цены хотя бы 5-10%.

Снять с выгодой

На рынке аренды все относительно спокойно. И в течение года арендные ставки в гривне будут колебаться в пределах 5-10%. Причем ситуация с ценами на съемное жилье практически зеркально повторяет то, что происходит на вторичном рынке. Стоимость аренды квартир в старых домах стабильна. У хозяев просто нет веских аргументов для пересмотра арендной платы в сторону повышения. Причиной может быть разве что девальвация гривны. И многие арендодатели, к слову, жестко привязывают арендную плату к валютному курсу, что неизбежно приводит к росту ежемесячных платежей. Вместе с тем, за съем хорошего жилья придется платить на 25-30% больше. 

Иными словами, если аренда крошечной гостинки в одном из спальных районов столицы выльется где-то в
7000 грн./месяц, то за более просторную квартиру в новом доме придется выложить 9000-10000 грн./месяц. Тем не менее, у арендаторов все же остается возможность выбить себе комфортные условия. Например, если хозяин упорно требует платить четко в соответствии с валютным курсом, можно договориться о скидке на долгосрочную аренду. Даже «минус» 10% от стартовой цены позволит почти полностью перекрыть годовую девальвацию. Напомним, что в течение 2017 года гривна ослабела по отношению к доллару приблизительно на 5% «В эконом-сегменте рынок аренды уверенно движется к формату, когда коммунальные платежи включаются в стоимость аренды. В бизнес-сегменте жилья наблюдается пропорция «50 на
50». То есть коммунальные затраты входят в стоимость аренды в каждом втором случае», – говорит Михаил Артюхов. И только при аренде жилья премиум-класса рассчитываются отдельно и идут как дополнение к ежемесячной плате, так как в структуре стоимости аренды они занимают всего 10-15%. Разумеется, речь идет о расчетах без учета платежей, которые идут «по счетчику» – за воду, электроэнергию, газ и отопление. Они почти всегда идут отдельно и оплачиваются арендатором полностью.

Источник: www.dengi.ua



Версия для печати

Медиа-контакт

Оксана Ракова

oks.rakova@gmail.com

+380 50 517-00-77

Архив публикаций

вниз наверх